Vente

Dans un contexte de crise, les opportunités de vente semblent plus compliquées.
Grâce à notre activité d’Administrateur de biens, notre cabinet est régulièrement mandaté par des investisseurs pour trouver des biens sur l’ensemble du secteur Varois. Pourquoi pas le vôtre ?

Par ailleurs, sachez qu’un dossier de vente est aujourd’hui soumis à un grand nombre de réglementations et obligations administratives.
PERFIMMO GESTION peut vous soulager d’un travail conséquent et vous protéger de désagréments futurs.

Enfin, la mise en vente demande une grande disponibilité pour les visites du bien. Le recours à un professionnel est bien évidemment la meilleure solution pour les personnes actives.

Le prix

Le prix de vente d’un bien dépend en premier lieu de la demande. C’est à ce titre qu’il est important de faire appel à un transactionnaire qui a des contacts réguliers avec des acquéreurs potentiels. C’est le cas du Cabinet PERFIMMO GESTION. Pour autant, les contacts ne suffisent pas pour obtenir le meilleur niveau de transaction. Il est en effet essentiel d’avoir un professionnel à ses côtés pour estimer la valeur du bien, et surtout démontrer au futur acquéreur, exemples à l’appui, la justesse de ses estimations. Une bonne négociation ne peut s’engager que sur des bases saines, c’est à dire, sur des éléments irréfutables. PERFIMMO GESTION, par sa connaissance du marché, a les moyens de vous bâtir un dossier convainquant.

Exemples de critères de valorisation

 * par exemple, interdisant l’exploitation commerciale du bâtiment, ce qui évite les désagréments des activités de déchargement des marchandises, les poubelles, éventuellement les odeurs en cas de commerce de bouche…

Le mandat de vente

Il est établi entre un mandant -le client- et le mandataire – le cabinet, qui acquiert ainsi la charge de la vente du bien.
Il est généralement conclu pour « une période irrévocable » de 3 mois, qui sera prorogée, sauf dénonciation, moyennant un préavis.

Points principaux :

• le mandat peut être exclusif ou simple. Dans ce cas, d'autres mandataires auront la possibilité de proposer le bien à la vente. Par ailleurs, le mandant garde toute liberté de procéder lui même à la recherche d'un acquéreur. Cependant, le mandant ne peut traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, et ce pendant toute la durée du mandat et pendant les 12 mois suivant son expiration.
• Il doit désigner le bien (adresse, étage, n° de lot en copropriété) et indiquer précisément la superficie du lot.
• Le prix de vente stipulé est valable « sauf accord ultérieur des parties », ce qui permet une marge de négociation
• La rémunération du mandataire est proportionnelle au prix du bien, et repose sur un pourcentage compris entre 5 à 10%, en fonction des attributs du bien.

Attention  : le mandant s'engage à signer au prix, charges et conditions convenues dans le mandat toute promesse ou compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

Les visites

Selon l'état du marché immobilier, le bien mis en vente peut trouver un acquéreur plus ou moins vite.
Mais quelle que soit la situation, il faut prévoir un certain nombre de visites et ne les cesser que lorsque la promesse ou le compromis de vente sont signés.
Une visite dure environ une heure et peut être suivie d'une offre immédiate. Il est donc utile d'être prêt à négocier et à signer une promesse ou un compromis. Au préalable, il est utile d'avoir pris contact avec un notaire et d'avoir constitué le dossier de diagnostics techniques.
Dans le cadre d'un mandat de vente, c'est le mandataire qui a la charge de l'annonce publicitaire et des visites. C'est lui qui a la charge d'établir tous les actes sous seing privé et de recueillir la signature de l'acquéreur.

Les diagnostics

Un  dossier dit de « diagnostics techniques » est nécessaire au contrat de ventes..

Vous trouverez sur les tableaux ci-dessous la synthèse des diagnostics immobiliers obligatoire pour la vente ou la location de votre bien immobilier. Pour tous renseignements ou précisions supplémentaires, n'hésitez pas à nous contacter.

 
La promesse ou le compromis de vente

Ces deux contrats constatent l'accord du vendeur et de l'acquéreur et constituent le préalable à l'acte de vente établi par le notaire, pour lequel des renseignements et documents sont nécessaires : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, certificats techniques (amiante… voir «  diagnostics techniques  »),questionnaire syndic.
Le délai inhérent à l'obtention de ceux-ci laisse le temps à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition (prêt, résultat de la vente du logement précédent...) et offre un délai au vendeur pour libérer les lieux.

Compromis et promesse de vente engagent le vendeur à vendre et l'acquéreur verse à cette occasion une indemnité d'immobilisation (dépôt de garantie généralement fixée à 10% du prix d'achat).
Dans le compromis, l'acquéreur s'engage à acheter. La promesse de vente est moins contraignante pour l'acquéreur qui peut renoncer à son acquisition contre la perte de son dépôt de garantie. Le vendeur peut alors envisager une nouvelle négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.
La promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée dans un délai strict, sous peine de nullité. Le compromis est dispensé de cette formalité.

Promesse et compromis disposent de conditions suspensives. Ces clauses prévoient la nullité du contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive : refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, exercice du droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave, par exemple.

Récapitulatif du dossier de vente

Pour préparer la vente de votre bien, vous aurez à réunir près d’une dizaine de documents, voire plus de quinze pour un bien en copropriété. Ces documents vous seront demandés au moment des visites et sont d’autant plus utiles qu’ils vous permettent d’établir le plus juste des prix de vente.

*L'attestation des risques naturels et technologiques ne concerne que les biens situés dans les zones dotés d'un « plan de prévention ».